ako predat

1. Ako dianie na trhu v posledných rokoch (hospodárska kríza, rast počtu neplatičov…) vplýva na trh s dražbami nehnuteľností?

Hospodárska kríza mala za následok zhoršenie ekonomickej situácie mnohých obyvateľov Slovenska. V dôsledku toho stúpol počet neplatičov úverov a tým aj počet nehnuteľností, ktoré sa v dôsledku neschopnosti dlžníkov splácať úvery dostali do dražby. Počet dražieb nehnuteľností oproti obdobiu pred krízou výrazne stúpol a to najmä o dobrovoľné dražby, kde je navrhovateľom dražby záložný veriteľ a nie vlastník nehnuteľnosti.

 

2. Keď mám ako kupujúci záujem o nehnuteľnosť v dražbe, ako mám postupovať? Kde nájdem informácie o dražbách, ako sa na dražbe môžem zúčastniť, aké povinnosti mi z toho vyplývajú, aké rizika existujú a ako ich môžem obmedziť, aké výhody mám z toho, keď kupujem byt cez dražbu?

Záujemca o dražbu nehnuteľnosti nájde zoznam všetkých dražieb v notárskom centrálnom registri dražieb a v obchodnom vestníku (http://www.justice.sk/wfn.aspx?pg=r2), kde sa zo zákona zverejňujú oznámenia o všetkých dražbách na území SR. Ďalším zdrojom informácii o dražbách je aj internetový portál.Všeobecné informácie o dražbách ako je postup a podmienky dražieb obsahuje zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Podrobnosti upravujú dražobné poriadky jednotlivých dražobných spoločností. Ak sa chce záujemca zúčastniť konkrétnej dražby je potrebné, aby zložil dražobnej spoločnosti dražobnú zábezpeku, ktorej výška a spôsob úhrady je popísaná v oznámení o predmetnej dražbe. Zábezpeku je možné uhradiť až do otvorenia dražby. Na dražbu je potrebné dostaviť sa načas, najlepšie aspoň pol hodinu pred jej začiatkom. Každý kto príde čo i len o minútu neskôr nebude na dražbu pripustený. Zákon vymenúva osoby, ktoré sa pre svoj vzťah k dlžníkovi, nehnuteľnosti alebo dražobníkovi nemôžu dražby zúčastniť. Účastníci dražby, ktorí predmet dražby nevydražili dostanú svoje zábezpeky späť ihneď po dražbe. Vydražiteľovi sa jeho zábezpeka započíta do ceny dosiahnutej vydražením. Asi najproblematickejšou skutočnosťou pri dražbách okrem vypratania nehnuteľnosti je 15 dňová lehota na splatenie ceny dosiahnutej vydražením a problém dostať na vydraženú nehnuteľnosť úver. Lehota 15 dní sa dá po dohode s navrhovateľom dražby predĺžiť. Ak vydražiteľ nezaplatí cenu v určenej lehote, použije sa jeho zábezpeka na úhradu nákladov dražby a tiež nákladov opakovanej dražby. Informácie o podmienkach pre poskytovanie hypotekárnych úverov na vydražené nehnuteľnosti je možné získať priamo v bankách. Väčšinou to ale záujemcovia riešia založením inej nehnuteľnosti, prípadne si finančné prostriedky požičajú od známych alebo rodiny. Ďalším rizikom je neochota predchádzajúceho vlastníka vypratať vydraženú nehnuteľnosť. Takéto konanie bývalého vlastníka však môže byt trestným činom podľa § 218 Trestného zákona (neoprávnený zásah do práva k domu, bytu alebo k nebytovému priestoru). Okrem trestného oznámenia môže nadobúdateľ podať na súd návrh na vypratanie nehnuteľnosti. Je nutné však podotknúť, že prípady bývalých vlastníkov, ktorí sa nechcú z vydraženej nehnuteľnosti vysťahovať sú veľmi ojedinelé a zväčša bývalí vlastníci spolupracujú. Ďalším rizikom je podanie žaloby o určenie neplatnosti dražby. Takýchto žalôb tiež nie je veľa, každá dražobná spoločnosť je navyše povinná uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla vzniknúť v súvislosti s jej činnosťou. Účastník dražby by si tiež mal skontrolovať, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa. Hlavnou výhodou je, že na celý priebeh samotnej dražby dohliada a osvedčuje notár K posilneniu transparentnosti nadobúdania nehnuteľností prostredníctvom dobrovoľných dražieb vznikla aj Národná asociácia dražobných spoločností (NADS), ktorá vypracovala tzv. Etický kódex, zakotvujúci hlavne nadštandardnú etickú a profesionálnu úroveň organizovania dobrovoľných dražieb. K základným cieľom NADS patrí presadzovať dodržiavanie právnych a etických noriem pri organizovaní dobrovoľných dražieb a zvyšovať profesnú úroveň pracovníkov dražobných spoločností združených v NADS. Nad dražobnými spoločnosťami vykonáva kontrolu Ministerstvo spravodlivosti SR ako aj záložní veritelia ako navrhovatelia dražieb. Všetky veľké dražobné spoločnosti inzerujú svoje dražby na dražobnom portáli www.drazba.sk alebo na svojich internetových stránkach. Na základe uvedeného dražobné spoločnosti vyvíjajú maximálne úsilie na elimináciu akýchkoľvek chýb alebo netransparentného konania. Výhodou kúpy nehnuteľností na dražbe je aj ich cena, ktorá môže byť nižšia ako je aktuálna trhová cena. Ďalšou výhodou je moment prechodu vlastníckeho práva, kedy sa vydražiteľ stáva vlastníkom momentom udelenia príklepu za podmienky, že zaplatil cenu dosiahnutú vydražením. Záznam v katastri nehnuteľností má už iba evidenčný charakter. Výhodou kúpy nehnuteľnosti v dražbe je aj fakt, že vydražením nehnuteľnosti spravidla zanikajú všetky záložné práva, ktoré na nej viazli a vydražiteľ získa nezaťažený predmet dražby. Vydražiteľ tiež nemusí platiť správe katastra v súvislosti so zápisom prechodu vlastníckeho práva ani dražobnej spoločnosti žiadne poplatky.